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??5月22日，“2024房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳成功舉行。本次活動發(fā)布了最新的《2024房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，這項由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的測評研究工作，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會的指導(dǎo)下已連續(xù)開展17年，是國內(nèi)關(guān)于上市房企綜合實力最重要的專業(yè)測評研究成果。

??根據(jù)《2024房地產(chǎn)上市公司測評研究報告》，10強上市房企排名出現(xiàn)變化，榜單變動率為20%。其中，華潤置地排名升至榜首，保利發(fā)展保持第二名，中國海外發(fā)展第三名，較上年提升了1個位次；萬科A、招商蛇口、龍湖集團、綠城中國、建發(fā)股份、越秀地產(chǎn)和新城控股分列第四至第十名，建發(fā)股份和越秀地產(chǎn)為2024年新晉10強。

??從核心測評指標(biāo)來看，2023年上市房企總資產(chǎn)規(guī)模均值為1429.20億元，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為257.94億元，均較上年小幅下降；盈利能力方面，上市房企凈利潤均值為9.57億元，凈資產(chǎn)收益率均值為1.42%，均較上年有所下降；償債指標(biāo)方面，上市房企凈負債率均值較上年上升3.90個百分點至76.75%；經(jīng)營效率方面，存貨周轉(zhuǎn)率均值同比小幅提升，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。

??本次測評還發(fā)布了2024房地產(chǎn)配套供應(yīng)鏈上市公司測評成果。在入榜相關(guān)供應(yīng)鏈行業(yè)表現(xiàn)方面，2023年整體受地產(chǎn)新開工數(shù)據(jù)持續(xù)收窄，竣工數(shù)據(jù)增幅回落等因素影響，裝飾設(shè)計、景觀設(shè)計、幕墻工程、鋼鐵等行業(yè)，營收和凈利潤均呈明顯下滑趨勢，電線電纜、軟體家居、智慧停車、消防設(shè)施等行業(yè)營收和凈利潤仍保持平穩(wěn)增長。

??總體看，上市房企整體呈現(xiàn)以下特點：

??資本市場表現(xiàn)：
??指數(shù)整體持續(xù)探底，市場信心處于低位

??報告顯示，以2023年12月29日收盤價計算，申萬房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)全年累計下跌26.39%，跑輸滬深300指數(shù)15.01個百分點，在申萬31個一級行業(yè)內(nèi)排名靠后。恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)全年累計下跌39.63%，跑輸大盤25.02個百分點。內(nèi)地房地產(chǎn)板塊與港股房地產(chǎn)板塊整體走勢均大幅度弱于大盤。2023年A股市場進入調(diào)整的深水期，資金承壓下房地產(chǎn)行業(yè)出清持續(xù)，行業(yè)信心處于低位。

??2023年，上市房企的每股收益平均值有所下降。房地產(chǎn)銷售規(guī)模持續(xù)縮水，房企銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入下降，同時在毛利率下降、計提資產(chǎn)減值、投資收益減少等因素共同作用下，營業(yè)利潤減少，房企盈利空間收縮，從而影響每股平均收益。盡管上市房企估值水平與上年基本持平，但市盈率和市凈率指標(biāo)仍低于全市場平均水平，表明市場對于房地產(chǎn)行業(yè)前景較為悲觀。同時，上市房企盈利能力大幅下滑，多家房企仍面臨債務(wù)化解、融資困難等挑戰(zhàn)，房企分紅總額繼續(xù)下降，股息率創(chuàng)新低。

??運營規(guī)模：
??規(guī)模指標(biāo)跌幅收窄，房企銷售不斷下滑

??2023年中國房地產(chǎn)市場處于調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，商品房銷售面積和銷售金額持續(xù)下降。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國商品房銷售面積111735萬平方米，同比下降8.5%，銷售面積規(guī)模回落至2012年水平；商品房銷售額116622億元，同比下降6.5%，跌幅較上年收窄20.2個百分點，銷售金額規(guī)模與2016年水平基本持平。

??2023年，上市房企總資產(chǎn)均值為1429.20億元，同比下降2.2%；凈資產(chǎn)均值為412.84億元，同比上漲7.61%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值為257.94億元，同比下降5.73%；營業(yè)利潤均值為21.95億元，同比下降17.86%。增速方面，凈資產(chǎn)均值持續(xù)增長，增幅較上年有所擴大，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、總資產(chǎn)、營業(yè)利潤均值繼續(xù)下跌，下跌幅度較上年有所收窄。

??償債能力：
??杠桿規(guī)模小幅回升，債務(wù)重組取得進展

??2023年30強上市房企融資總額為3856.84億元，同比下降34.17%。長期償債能力方面，2023年上市房企剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率均值為61.05%，與上年基本持平，凈負債率均值為76.75%，較上年上升3.90個百分點。短期償債方面則有小幅下滑，2023年上市房企流動比率均值為1.61，速動比率均值為0.65，兩者與上年相比，基本保持穩(wěn)定。現(xiàn)金短債比中位數(shù)為1.15，較上年下降0.04。

??從上市房企“三道紅線”達標(biāo)率來看，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率的達標(biāo)率達到71%，較上年上升2個百分點，凈負債率達標(biāo)率為76%，較上年上升20個百分點，現(xiàn)金短債比達標(biāo)率最低，約為55%，較上年下降2個百分點。2023年房地產(chǎn)行業(yè)面臨新舊模式的轉(zhuǎn)換，政策端支持力度加大，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，債券違約規(guī)模有所收縮。2024年以來，出險房企積極自救，多家房企境內(nèi)債務(wù)展期得到有效推進，境外債務(wù)重組也取得重要進展。但房企債券展期、違約風(fēng)險依然存在。對于房企而言，“活下去”的關(guān)鍵在于銷售端的回暖和自身造血能力的恢復(fù)。

??盈利能力：
??行業(yè)利潤空間收窄，房企盈利顯著承壓

??2023年，上市房企營業(yè)利潤均值21.95億元，同比下降17.85%；凈利潤均值9.57億元，同比下降10.98%；凈資產(chǎn)收益率均值1.42%，較上年下降1.09個百分點；總資產(chǎn)報酬率均值1.15%，較上年下降1.03個百分點。總體來看，各項盈利能力指標(biāo)均較上年有不同程度的下滑。

??從絕對盈利能力來看，有6家上市房企凈利潤超過100億，占比4.96%；47家上市房企出現(xiàn)虧損，占比38.84%。從相對盈利能力來看，僅2家上市房企總資產(chǎn)報酬率高于10%，占比1.65%，總資產(chǎn)報酬率介于5%-10%的上市房企占比為6.61%，較上年下降3.39個百分點，介于0-5%的上市房企占比為63.64%，較上年下降6.36個百分點，小于0的上市房企占比為28.10%，連續(xù)三年明顯增加。總體來看，上市房企總資產(chǎn)報酬率主要集中在0-5%區(qū)間，整體盈利水平較上年有所下降。

??成長能力：
??開發(fā)收入降幅收窄，拿地集中核心城市

??2023年上市房企房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入、營業(yè)收入和凈利潤均值同比下降，僅凈資產(chǎn)均值有小幅上漲。具體來看，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)收入均值同比下降5.73%，營業(yè)收入均值同比下降2.18%，凈利潤均值同比下降11.02%；凈資產(chǎn)均值同比增長6.85%，增速較上年下降2.56個百分點。總體來看，2023年上市房企利潤規(guī)模延續(xù)下降趨勢，但降幅有所收窄，多家上市房企營業(yè)收入與凈利潤同時降低，“減收減利”現(xiàn)象較為普遍。凈資產(chǎn)規(guī)模有小幅上漲，原因部分在于本次測評對象刪除了有違約行為的房企。

??在拿地策略上，上市房企愿意投資的城市范圍不斷收窄，多數(shù)房企拿地城市不超過20個，且拿地區(qū)域主要向一、二線城市聚集。而在土地市場有意愿、有能力拿地的房企，主要聚焦在頭部的央國企。

??經(jīng)營效率：
??存貨周轉(zhuǎn)效率提升，房企分化態(tài)勢明顯

??2023年上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值為0.39，較上年提升0.02；流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.27，較上年下降0.01；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.18，較上年下降0.02。在保交付的壓力下，房企加快了周轉(zhuǎn)速度，同時投資態(tài)度謹(jǐn)慎，存貨總量下降，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率均值同比小幅提升。受銷售金額下降影響，流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值繼續(xù)下滑。

??2023年上市房企整體投資態(tài)度謹(jǐn)慎，多家民營房企已停止拿地，企業(yè)資產(chǎn)表持續(xù)收縮，上市房企的存貨均值同比下降6.44%，連續(xù)兩年負增長。2023年存貨同比下降的上市房企占比約為65%，下降幅度大多集中在20%以內(nèi)，10強房企中萬科、龍湖、新城存貨同比降幅較大，均超過20%。存貨同比上升的上市房企占比約35%，增幅大多在10%以內(nèi)，10強房企中華潤、越秀地產(chǎn)存貨同比增幅超過5%。

??社會責(zé)任：
??納稅金額同比下降，踐行ESG已成共識

??2023年房企積極履行社會責(zé)任，提升綜合交付能力，構(gòu)筑改善時代的核心競爭力。高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展成為房企關(guān)注重點，環(huán)境、社會和治理（ESG）概念也隨之越來越受市場關(guān)注。截至2024年5月10日，10強上市房企全部發(fā)布2023社會責(zé)任相關(guān)報告，50強上市房企中共有44家發(fā)布2023年社會責(zé)任相關(guān)報告。當(dāng)前房企ESG發(fā)展水平尚處于早期階段，龍頭房企在規(guī)模效應(yīng)下有更多的動力與資源投入其中，以提升ESG發(fā)展水平，積極發(fā)布ESG 報告向資本市場展示其貫徹可持續(xù)發(fā)展理念的決心與成果。在稅收方面，房企響應(yīng)高質(zhì)量發(fā)展號召，積極履行納稅義務(wù)。近年來，房地產(chǎn)市場整體低迷導(dǎo)致房企營業(yè)收入持續(xù)下滑，經(jīng)營層面的壓力直接傳導(dǎo)到了納稅表現(xiàn)，上市房企中有超過六成出現(xiàn)所得稅負增長情況。2023年，上市房企納稅額均值為12.25億元，同比下降約8.62%。

??創(chuàng)新能力：
??重視改善住房需求，培育業(yè)績新增長極

??2023年房地產(chǎn)行業(yè)進入新舊模式交替之年，上市房企積極調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，以客戶為中心建造好的房子，滿足多元化的住房需求。產(chǎn)品創(chuàng)新方面，隨著改善性住房需求的釋放，房企圍繞客戶需求對傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品不斷優(yōu)化，實現(xiàn)產(chǎn)品力的持續(xù)提升。營銷創(chuàng)新方面，多城打通樓市置換鏈條，出臺“以舊換新”政策，多家房企推出“無憂置換計劃”。為穩(wěn)定購房者信心，2023年部分房企還推出了保價、買貴退差價、無理由退房等營銷方案。管控體系創(chuàng)新方面，上市房企積極推動技術(shù)創(chuàng)新和變革管理工具。

??測評研究報告指出，2023年中國房地產(chǎn)市場繼續(xù)底部調(diào)整，上市公司收入及利潤持續(xù)下滑，融資渠道受限，流動性有所惡化，周轉(zhuǎn)速度下降，企業(yè)間經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營效率、抗風(fēng)險能力和盈利表現(xiàn)等方面持續(xù)分化。進入2024年，全國房地產(chǎn)市場依然面臨下行壓力，但行業(yè)發(fā)展規(guī)模依然存在，核心城市購房政策具備進一步放松的空間。于穩(wěn)健經(jīng)營的房企而言，可以持續(xù)挖掘不同城市、不同需求的結(jié)構(gòu)性機會，提升貨值變現(xiàn)能力。于出險房企而言，隨著多家房企積極自救，債務(wù)展期得到有效推進，對其他出險房企風(fēng)險化解有較強的借鑒意義，2024年房企債務(wù)重組有望取得明顯進展，為房企提供更多的時間空間來恢復(fù)其財務(wù)狀況。

??附一：測評榜單

??一、2024房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜

??二、2024房地產(chǎn)上市公司單項榜

??附二：測評指標(biāo)體系說明

??房地產(chǎn)上市公司測評從運營規(guī)模、抗風(fēng)險能力、盈利能力、成長能力、經(jīng)營效率、創(chuàng)新能力、社會責(zé)任、資本市場表現(xiàn)八大方面，采用收入規(guī)模、開發(fā)規(guī)模、利潤規(guī)模、資產(chǎn)規(guī)模、短期償債能力、長期償債能力、相對盈利能力、絕對盈利能力、銷售增長能力、利潤增長能力、資本增長能力、資源儲備、生產(chǎn)資料運營能力、人力資源運營能力、經(jīng)營創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新、納稅責(zé)任、社會保障責(zé)任、慈善捐贈、企業(yè)在資本市場運行情況等20個二級指標(biāo)，采用房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入、租賃收入、房地產(chǎn)銷售面積、持有型物業(yè)持有面積、資產(chǎn)總額、利潤總額、現(xiàn)金短債比、市盈率（PE）、市凈率（PB）、每股收益（EPS）等44個三級指標(biāo)來全面衡量房地產(chǎn)上市公司的綜合實力。