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??5月以來，各地陸續(xù)公布專項(xiàng)債收購存量土地的計劃。

??5月30日，南京江寧規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)公示了一則土地收回公告，這是5月28日以來江寧公示的第二則土地回收公告。

??5月23日，三亞自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，擬土地儲備專項(xiàng)債收儲一宗約246畝出讓用地，收儲價格為13.4億元。

??同日重慶潼南區(qū)發(fā)布第一批擬使用政府專項(xiàng)債券收回存量閑置土地價格公示，擬用土地儲備專項(xiàng)債收回12宗存量閑置土地，涉及金額10.9億元。

??5月20日，重慶巴南區(qū)宣布擬使用土地儲備專項(xiàng)債券依法收回6宗存量閑置土地，擬收儲金額14.6億元。

??據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計，截至5月底，全國約171個城市擬收儲總規(guī)模已接近4000億元。

??從落地情況來看，土儲類專項(xiàng)債中用于土地回收的比例明顯提升，土儲類新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模連續(xù)兩月在200億元左右，年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模已超700億。

??各地正加速存量收儲計劃的落地轉(zhuǎn)化。不過，已發(fā)行用于收購存量土地的專項(xiàng)債規(guī)模仍然偏低，年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模占擬收儲規(guī)模的比重不到兩成。隨著各地主管進(jìn)一步加快推進(jìn)專項(xiàng)債的發(fā)布流程，預(yù)計將有更多土地回購專項(xiàng)債進(jìn)入發(fā)行環(huán)節(jié)，兌現(xiàn)房地產(chǎn)廣義庫存減壓預(yù)期。

??5月15日，中共中央、國務(wù)院正式發(fā)布《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》，隨后國新辦新聞發(fā)布會上，發(fā)改委、財政部、自然資源部等五部門均明確表態(tài)，要大力支持城市更新，自然資源部更明確提出要精準(zhǔn)識別存量空間盤活利用潛力區(qū)域，推動盤活存量用地和商辦用房。

??隨著城市更新行動的加快推進(jìn)，房地產(chǎn)類專項(xiàng)債的發(fā)行頻次進(jìn)一步加快。

??據(jù)CRIC整理，截至2025年5月28日，全國地方政府新增專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模為2008億元，環(huán)比4月全月基本持平。

??其中，明確主要投向房地產(chǎn)的專項(xiàng)債規(guī)模為318億元，環(huán)比微降5%，連續(xù)兩個月主投房地產(chǎn)專項(xiàng)債額度超過300億元。

??前5月新增專項(xiàng)債累計發(fā)行1.3萬億，其中4586億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，占比34%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為1965億元，占比15%。

??從各省市的角度來看，福建、江西5月發(fā)行房地產(chǎn)類專項(xiàng)債265億元，占房地產(chǎn)類新增專項(xiàng)債的50%。

??從前5月數(shù)據(jù)來看，投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項(xiàng)債最多的也是福建，達(dá)到484億，其次是河北480億，北京以455億元排在第三。

??實(shí)際上，自去年11月自然資源部明確地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債資金收回收購存量閑置土地細(xì)則以來，各地陸續(xù)發(fā)布征集公告及收購名單。

??今年1 月財政部明確提出，在2025年新增發(fā)行的專項(xiàng)債額度內(nèi)，地方可用于土地儲備。

??從落地情況來看，1-5月，土儲類專項(xiàng)債發(fā)行710億元，在房地產(chǎn)類專項(xiàng)債中的累計占比為36%，較1-4月提升5個百分點(diǎn)。

??僅5月單月，主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的專項(xiàng)債中就有61%用于土地儲備，共193億。其中，有149.6億元來自于福建。

??早在今年3月，福建省龍巖、福清、寧德等城市先后發(fā)布了“2025年度土地儲備領(lǐng)域申報地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲價格”的公示。

??不到兩個月上述公告迎來落地。5月8日福建省發(fā)行了2025年第一期土地儲備專項(xiàng)債券，合計發(fā)行規(guī)模149.6億元，涉及52個項(xiàng)目。其中55.1億元投向福州，占比37%，龍巖、南平、寧德發(fā)行額度也在10億元以上。

??對比項(xiàng)目總投資和第一期發(fā)行的比例來看，福州市雖然發(fā)行額度較高，但總投資規(guī)模較大，短期內(nèi)土儲類專項(xiàng)債仍難以形成大量的有效新增土地供應(yīng)。

??進(jìn)一步細(xì)化到專項(xiàng)債公布的相關(guān)明細(xì)列表，福建省至少有20個項(xiàng)目、三分之一的金額用于土地回購，發(fā)行規(guī)模達(dá)到50.09億元。

??分城市來看，超過七成的回購類專項(xiàng)債來自于龍巖市，兌現(xiàn)了此前龍巖收儲公告的預(yù)期。2025年3月龍巖公告整體收儲價格為36.9億元，本次龍巖公告的收儲土地總投資規(guī)模為37.4億元， 最終落地比公告金額超出0.5億元。

??各地土地回購公告正逐步進(jìn)入落地環(huán)節(jié)，預(yù)計接下來更多省市的土儲專項(xiàng)債將用于土地回購方面。

??各地正加速存量收儲計劃的落地轉(zhuǎn)化，讓更多“擬收儲”變?yōu)椤耙咽諆Α?，進(jìn)一步推動政策由“穩(wěn)預(yù)期”向“穩(wěn)市場”實(shí)質(zhì)性轉(zhuǎn)變。

??隨著城市更新行動的持續(xù)推進(jìn)，在自然資源部等中央部委的引導(dǎo)下，也將進(jìn)一步提高各地土地使用效率，推動盤活存量用地和商辦用房。預(yù)計下半年土儲類專項(xiàng)債發(fā)行頻次、額度將有所增加，土地回收類占比也將保持高位，促進(jìn)房地產(chǎn)供求雙方預(yù)期加快修復(fù)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。